Jak vybrat hypotéku v roce 2026

Sazba je to první, na co se každý ptá. Ale hypotéka, se kterou budete spokojení i za pět let, se vybírá podle víc než jednoho čísla.

1. Sazba versus celková cena

Dvě banky mohou nabídnout stejnou sazbu a přesto se výsledná cena liší o desítky tisíc. Rozdíl dělají poplatky za vedení účtu, podmínky pro získání slevy (pojištění, aktivní účet, investice) a náklady na odhad nemovitosti. Vždy porovnávejte celkové náklady za dobu fixace, ne jen sazbu na letáku.

2. Délka fixace

Fixace určuje, jak dlouho máte sazbu jistou. Kratší fixace bývá levnější, ale dřív vás vystaví novému trhu. Delší fixace dává klid, ale obvykle za vyšší cenu. Rozhodnutí závisí na tom, kam sazby podle vás půjdou a jak moc potřebujete jistotu v rodinném rozpočtu. Neexistuje univerzálně správná odpověď, existuje ta vaše.

3. Předčasné splacení

Od roku 2024 platí nová pravidla pro náhradu nákladů při předčasném splacení mimo konec fixace. Než podepíšete, zjistěte, co vás bude stát mimořádná splátka nebo refinancování před koncem fixace. Pokud plánujete prodej nemovitosti nebo očekáváte větší příjem, je to důležitější než desetina procenta na sazbě.

4. Vlastní zdroje a LTV

Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) ovlivňuje sazbu i to, zda banka úvěr vůbec schválí. S vlastními zdroji nad 20 % dostanete zpravidla lepší podmínky. Pokud jich máte méně, existují způsoby, jak je doplnit, třeba dozajištěním jinou nemovitostí.

5. Poměr splátek k příjmu

Banky sledují, jakou část čistého příjmu odčerpají všechny vaše splátky. Do 30 až 40 % je situace komfortní, nad 50 % už většina bank nepůjčí. Do výpočtu se počítají i stávající úvěry, kreditní karty a leasing. Pokud jste OSVČ, banka může uznat nižší příjem, než jaký reálně máte.

6. Načasování

Čekat na „nejnižší sazbu“ je loterie. Rozumnější je koupit, když jste na to připraveni, a fixaci nastavit tak, abyste mohli později refinancovat. Pokud vám končí fixace v následujících měsících, začněte porovnávat nabídky už teď. Banky umí sazbu zafixovat i několik měsíců dopředu.

Dobré rozhodnutí nevzniká z jednoho čísla, ale z celého obrazu vašich příjmů, plánů a nemovitosti.

Co si z toho odnést

• Porovnávejte celkové náklady, ne jen sazbu.
• Fixaci volte podle vaší potřeby jistoty, ne podle sousedů.
• Přečtěte si podmínky předčasného splacení dřív, než podepíšete.
• Spočítejte si, kolik z příjmu půjde na splátky, včetně stávajících úvěrů.